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關于國有及國有控股企業房地產抵押典當特殊性的討論

發布時間:2018-07-06 點擊數:410


(綜合業務部 李麗莎)


隨著國家資本越來越多地滲透到社會主義市場經濟中來,國有及國有控股企業開始愈發地積極盤活存量資產(例如:土地、房產等)。在業務拓展過程中,我們就曾多次遇到過國有資產為客體的典當實例:甲公司以其擁有的房地產作抵押物前來咨詢抵押典當借款事宜,經查詢,該公司為市管國企乙公司的控股子公司。經與公司法律顧問、法務部主任研究后,我們總結在處理此類業務時,需要注意以下方面。

首先,要正確理解此類公司的性質。《企業國有資產交易監督管理辦法》(國務院國資委 財政部令第32號)第四條:“本辦法所稱國有及國有控股企業、國有實際控制企業包括:(一)政府部門、機構、事業單位出資設立的國有獨資企業(公司),以及上述單位、企業直接或間接合計持股為100%的國有全資企業;(二)本條第(一)款所列單位、企業單獨或共同出資,合計擁有產(股)權比例超過50%,且其中之一為最大股東的企業;(三)本條第(一)、(二)款所列企業對外出資,擁有股權比例超過50%的各級子企業;(四)政府部門、機構、事業單位、單一國有及國有控股企業直接或間接持股比例未超過50%,但為第一大股東,并且通過股東協議、公司章程、董事會決議或者其他協議安排能夠對其實際支配的企業。”據此,前述甲公司就是一家由國有獨資公司對外出資且擁有股權比例超過50%的子公司。

其次,要全面了解此類公司在辦理房地產抵押借款事項時,有何特殊程序。因其自身企業性質的特殊性,國家和地方各級部門出臺了多項法律法規規章規定予以監督管理。例如:《中華人民共和國企業國有資產法》第十六條規定:“國家出資企業對其動產、不動產和其他財產依照法律、行政法規以及企業章程享有占有、使用、收益和處分的權利”;《天津市國資委監管企業重大事項報告管理辦法》(津國資法規[2009]5號)第三十四條規定:“所出資企業及其所屬企業的國有土地房產轉讓、抵押、租賃、投資等國有土地房產變動事項,應當按照本市有關規定執行”;《天津市國有企業土地房產管理暫行辦法》(津國資企改[2010]66號)第九條規定“集團公司及所屬企業利用土地、房產抵押貸款融資,應當經集團公司審核并報國資委備案”,第十條規定“各集團公司及所屬企業實施房產轉讓應在天津產權交易中心進行公開交易”(此辦法雖規定了其于2015年4月29日廢止,但仍可認為它具有現實的指導意義)。綜合多項法律法規規章規定,可以歸納出以下三點:

(一)國有及國有控股企業以其擁有的房地產進行抵押典當借款時,須要特殊的審批備案手續。《天津市國有企業土地房產管理暫行辦法》第九條規定“國有土地房產抵押,所屬企業應向集團公司報送以下文件材料:1、關于抵押土地房產的請示;2、借(貸)款合同;3、資產評估機構出具的房地資產評估報告;4、土地房產權屬證書復印件;5、抵押所得資金使用說明;6、需要報送的其他材料。”經其上級集團公司審核批準并報市國資委備案后,方可抵押。

(二)借款期限到期后,若國有及國有控股企業無法償清借款,典當行向人民法院申請強制執行拍賣、變賣絕當物時,是否需要向其上級集團公司和市國資委申請,雖然法律法規對此問題沒有作出明確的規定,但我們認為在實際操作中,可以參照《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》(國務院國資委 財政部令第3號)關于“企業國有資產轉讓的批準程序”的相關規定:“第二十六條 所出資企業決定其子企業的國有產權轉讓。其中,重要子企業的重大國有產權轉讓事項,應當報同級國有資產監督管理機構會簽財政部門后批準。其中,涉及政府社會公共管理審批事項的,需預先報經政府有關部門審批。”

(三)對于國有及國有控股企業抵押物評估價的確定,較之一般司法拍賣標的物也有所不同,我們認為不能僅按照《拍賣法》的有關規定,還須參照《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》關于“企業國有資產轉讓的程序”的相關規定:“第十三條 在清產核資和審計的基礎上,轉讓方應當委托具有相關資質的資產評估機構依照國家有關規定進行資產評估。評估報告經核準或者備案后,作為確定企業國有產權轉讓價格的參考依據。在產權交易過程中,當交易價格低于評估結果的90%時,應當暫停交易,在獲得相關產權轉讓批準機構同意后方可繼續進行。”因此,在司法實踐中,其拍賣程序存在著不確定性和風險性。

綜上討論,因其申請抵押和處置抵押物時審批手續繁雜耗時、限制條件嚴格等諸多原因,對于國有及國有控股企業房地產抵押典當我們應謹慎對待,多方考量。


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