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淺談房地產抵押典當應注意的一些事項

發布時間:2018-10-31 點擊數:322


(辦公室 宋鵬)


隨著現代典當業的不斷發展,業務種類也越來越多,雖有一些創新,但始終圍繞不動產、動產及財產權利的抵、質押來開展。由于房地產市場的繁榮,房產的價值不斷升高。中小企業或個人利用房地產來獲取較大額度的融資,以解決臨時性資金需求的業務逐漸增多。因此,房地產抵押典當已成為典當行各類業務中占比較大的業務項目。

也正因為如此,我們更不能因為房產的升值前景就忽視了房地產抵押典當業務中存在的一些風險。在看到價值的同時,應當認真審核,多方考慮,將風險控制在可承受的最小范圍內,最大化保護典當行的利益。我將從以下幾個方面來談一談房地產抵押典當業務中應當注意的一些事項。

一、房地產價值的評估

對于房地產價值的評估,作為業務人員還是要根據自己積累的的經驗,通過市場調研結合實地勘察,多方搜集信息,從不同角度綜合考慮,做出一個較為合理的價值判斷。對于評估機構出具的評估報告,只能作為最初步的參考,切不可以此為定價依據。因為目前有些評估機構在利益的驅使下,出具的報告估值嚴重偏離市場,價值虛高。

二、企業背景與所需材料的審核

在典當業務中經常涉及到企業客戶,這就需要對該企業的背景做一個全面摸底調查。以前這些調查涉及方面很廣,困難很大。近來出現一些提供企業信息查詢的服務商,可以大大提高查詢效率且信息都是實時更新的。比如啟信寶,從全國企業信用信息公示系統、中國法院裁判文書網、中國執行信息公開網等100家網站提取官方數據,所有數據由國家公開發布在網絡上,可按關鍵字、股東/法人名、企業名、失信人等方式搜索查詢。啟信寶可查詢企業的工商信息、法院判決信息、關聯企業信息、失信信息、司法拍賣信息、招聘信息和企業評價信息等。此類服務收費不高,很小的花費就為典當行對企業背景摸查提供了很大的便利。

典當業務中還需要客戶提供相關的材料,因此對材料真實性、有效性的審核應該為首要任務。這就要求除了要做到所必需的材料能夠齊全外,一方面繼續借助線上系統查詢;另一方面還要結合線下,需要通過去工商、房管、民政等部門咨詢、調檔比對等輔助手段從側面去驗證、核實。做到從手續上做到嚴謹,沒有遺漏、疏忽。萬一以后涉及訴訟,也能形成完整證據鏈,有利于勝訴。

三、租賃權對抗風險

很多房地產抵押典當業務當中的房產都是正在出租使用中,按照“買賣不破租賃”的原則,如果“先租后抵”,借款人即便不能按期償還本金造成絕當,由于租賃仍然有效,在處置抵押房產時也會使變現價值降低,延長變現時間。這就要求業務人員在發放貸款前必須現場查看走訪,確定抵押物的實際使用情況,并可采用公示、錄像、照片等方式固定證據。

借款人聲稱無出租情況的,應要求其進行書面說明和保證,并明確若借款人提供虛假信息的話將承擔的法律責任。條件允許的最好更換鎖具,并將鑰匙保管在典當行。

如存在租賃關系的,應要求承租人簽訂《承諾書》,首先明確承租人已經知曉此房產用來抵押典當借款,其次承租人須承諾在發生絕當處置抵押房產時,無條件配合典當行并在限定日期內騰房。日后若借款人因不能償還本金息費等而絕當,在處置時即可以此來要求承租人騰房,保證抵押房產順利變現。若承租人仍然不配合,已簽訂的《承諾書》也是在法院起訴騰房的關鍵依據。

四、變現風險

抵押房產絕當后會經過訴訟、執行,最后進入到司法拍賣。這一過程一般不是短期內可以完結的。因此,我們在業務之初確定典當金額時,除了對未來一段時間內市場波動的預測之外,還要對訴訟過程中可能產生的墊付費用,時間成本等做一個估值。即能給出合理的典當額度,又能保證在處置時可以及時變現。

有時還會遇到抵押房產面積很大,又無法分割處置,這種價值量大的房產,在做之前要充分做好市場調研。由于市場經濟的發展,商品價格波動頻繁,特別是近年來房產價格急劇上升,而目前樓市又遇國家調控,因此房產價值較難以把握,存在較大的市場風險。這就要求業務人員對市場走勢要有一個較為準確的判斷,在市場低迷“有價無市”的情況下,要考慮到若不易出售變現,則只能長期持有。大量資金無法及時回籠,也不利于以后的業務開展。

在房地產抵押典當業務中,還要尤其注意的是,所涉及的房地產的土地的用途。除《擔保法》、《物權法》明文規定不得抵押的情況外,我們一般常見的有住宅、工業、商業這類用途的房地產,屬于典當行比較成熟的業務,都積累了一定的經驗,不再贅述。除此以外還有公共管理與公共服務設施這一類用地,即科教文衛體用地。此類用地屬于公益事業用地,一般是采取行政劃撥方式供給。即便可以抵押典當,在今后的處置變現中也會遇到很大困難,一是補交土地出讓金,在本息尚未收回前典當行先要墊付一大筆費用;二是我國土地用途的改變需要復雜的審批手續,此類土地用途往往難以改變。這更加造成了處置時的不確定性,面臨有限的流轉市場,還有高昂的成本,得不償失。

五、法律風險

在當戶無法償還本息,且協商無果的情況下必然要走訴訟程序。在協商過程中,一定要掌握好時間的把控。要及時地、全面地對當戶的現狀做一個評估。若具備還款能力,只是時間上需要周轉,可適當放寬期限。若確實無力償還的,就不要再浪費時間,應馬上啟動訴訟程序,及時立案,第一時間對抵押房產進行財產保全。如法院允許,最好是進行訴前財產保全,更能節省大量時間,保證首封。這樣,也能使自己在以后的拍賣變現中占據優勢地位。

目前各法院都接受以購買訴訟財產保全責任保險的方式實現對保全的擔保。相比以前用等值房產或凍結資金做擔保的方式,更有利于典當行的資金不被大量占用。

在房地產抵押典當業務的實際操作中,還需要做大量細致的工作,以上作為我個人的一點經驗之談還遠遠不夠。希望大家能夠集思廣益,在今后的實際業務中多發現問題,不斷完善提高風險把控意識,把業務做精做實。 


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