公司風采

Company Elegant

“超齡”住宅底商抵押典當要注意的幾點建議

發布時間:2018-11-22 點擊數:573


(綜合業務部 姚霖)

近段時間,接觸了這樣幾位客戶,都是公司在經營中急需周轉資金,考慮將名下的房產做抵押典當業務。在與客戶的交談中了解到,他們抵押的房產有個共性,均是老舊小區的住宅底商,這樣的底商在回遷小區很常見,多數一、二層是底商,三層以上為住宅,房齡基本在15年以上。從客戶角度講,很希望典當行對抵押物不低于市場評估價格的五成支付當金,這到是也符合房產抵押典當業務中收當的基本原則,但此類底商由于房齡較長,后期處置上稅費偏高,在具體考察市場價值的同時,還要綜合分析,理性估值。

典當行僅能依靠自有資金支付當金,科學、合理地在審、驗、收、贖、轉、續幾個環節上逐層把關,讓風險隱患得到有效管控,這是保障資金有序循環,公司盈利發展的最有效方法。當然,這一切都要從審當開始,以抵押物為中心,實地下戶考察,深入了解周邊房產的實際狀況,提升對抵押物市場價值判斷的準確性,進而逐漸擴大考察范圍,控制減少發生絕當的機率,提前預估抵押物后期處置可能產生的費用及抵押物自身的變現能力。這里的方法其實有很多,轉變思路,用多角度思考問題,先從處置抵押物開始,從后向前層層推進,多種方法相互的結合,同樣能夠達到降低行業風險的目的。

對于建成年代早、房齡比較長的住宅底商,在房產交易時要繳納的稅金也會相應增加,而且這類底商的土地用途雖為住宅用地,但設計用途多是非居住,對抵押物市場價值評估的同時,還要考慮處置抵押物交易時,增幅較大的幾項稅費,一是尚未繳納土地出讓金的劃撥用地;二是非住宅房產交易需繳納的增值稅和土地增值稅。

不動產權證上標注土地使用權類型為劃撥的土地,先要到國土資源局確定土地是否可以變為出讓。像設計用途是住宅的房屋,土地出讓金是房屋評估地價的1%費用相對少些,對于住宅底商,雖然土地用途是住宅用地,但設計用途是非居住,要按房屋評估地價的30%繳納土地出讓金,前期要核實好這筆費用。

“超齡”住宅底商在房產交易時,由于實際評估價格與原始購買價格差額很大,增值稅的稅金大幅增加,關聯到土地增值稅的費用也產生了很大變化,不妨做好統計,提前核算典當成本,為綜合評定抵押物價值提供參考依據。當查看了客戶提供的原始營業稅購房發票、稅務局認可的房產評估報告后,以其中一處房齡在20年,一樓的住宅底商為例,對增幅較大的稅種進行了稅費統計:


底商實際評估價值:7,500,000元        原始購房發票(營業稅):750,000元


征收方式

稅 種 

計稅方法

納稅金額

 

 

核實征收

增值稅

7500000750000)÷1.05×5%

321,429

土地增值稅

5610535×60%1568036×35%(增值額超過扣除項目金額200%

 

 

 

 

2,817,508

增值額

7500000321429(增值稅)-1568036 = 5610535

扣除項目金額

750000×(1+5%×20(房齡))+41786 + 3750 + 22500 = 1568036

附加稅

321429×13%

41,786

印花稅

7500000×0.0005

3,750

 

核定征收(無原始發票、評估報告,須稅務局主管部門批準)

增值稅

7500000÷1.05×5%

357,143

 

土地增值稅

 

7500000-375000)×8%

 

 

 

570,000


從統計表格中可以看出,這些稅種“鏈條式”的計算方法相互銜接,互相關聯。由于購房時間長,房產和土地的增值快,交易產生的增值稅、土地增值稅稅額頗高也就顯現了出來,這為抵押物后期的處置增加了難度。

下戶考察抵押物及周邊環境時、以購房者的角度在附近房屋中介了解得知,二層以上的住宅房屋成交均價比較平穩,底商每平米的售價雖然和先期預判相差不多,但多數處于租賃狀態,近些年鮮有買賣的成交記錄。綜合之前統計的數據,這較高的稅費的確增加了此類房產交易的成本,既然找到了風險點,使抵押物的估值會更加準確,將風險進一步得到控制。

在和客戶溝通的過程中,因為不能按照他們當初的期望估值和支付當金,自然表現的很失望。雖然這樣,也要用積極地態度面對客戶,不能敷衍了事,要取得客戶的認可和信任,這一點非常的重要。多思考,勤溝通,同時也可以把前期所做的工作用聊天的方式和客戶講出來,起碼讓客戶知道你的確是一直在幫助他,這樣相互間有了信任度,也許焦點就從客戶糾結的抵押物按幾成支付當金,變成了客戶能夠接受提供周轉資金的最低額度,在規避風險的同時,雙方的需求也都得到了滿足。

總之,在做房地產抵押典當業務時,切不要對抵押物盲目評估價值,多搜集相關數據進行分析,逐步擴大考察范圍,使典當經營風險得到科學、合理、有效的控制。 


(本文為原創,轉載請標注來源)




呼噜噜爱上乡下电子游戏