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“大梨賺財迷” 千萬廠房被處置

發布時間:2019-02-13 點擊數:183


【案情介紹】

2011年我公司與A輪胎公司做了一筆工業廠房房地產典當業務。經過前期的評估,了解當戶的基本情況,其抵押借款是用于某制藥公司基礎建設融資,其抵押物房產中,有其中一處房產自2011年起外租于某模具科技有限公司。經評估符合典當要求后,雙方于2011年4月13日簽訂了《房地產借款合同》和《房地產抵押合同》,約定典當金額為人民幣850萬元,借款期限為兩個月,月綜合服務費費率為2.7%,月利率為0.5%。A輪胎公司以其自有的房地產作為上述借款的抵押擔保簽訂合同后,到公證處進行了委托我公司辦理注銷抵押登記、抵押登記以及之后的拍賣或買賣、過戶、國有土地使用權轉移登記等事項的公證,并在房地產管理局辦理了抵押登記。后分別于2011年6月13日、7月13日、8月13日、9月13日簽訂續期。經過四次延期,續當期已滿6個月。A輪胎公司又于2011年10月13日重新與我公司簽訂借款合同,除時間約定外,內容規定較之前無變化。合同借款期限延長至2011年11月13日。

借款合同期滿后,某輪胎既不能按時交納息費,也無法清償借款。我公司與A輪胎公司多次溝通未果,且合同履行期間向A輪胎公司分期送達了四份還款通知書,但A輪胎公司仍不能履行還本付息的義務。因此,我公司于2011年12月6日訴至市中級人民法院,同時申請了財產保全。


【訴訟經過及結果】

經開庭審理后,市中級人民法院于2012年6月6日下達了判決書,我公司勝訴。之后,A輪胎公司不服該判決,向市高級人民法院提起上訴,高院向我公司送達傳票。經市高院公開開庭審理,于2012年10月26日下達了判決書,判決駁回A輪胎公司的上訴,維持一審判決。判決生效后,A輪胎公司并未履行判決書的內容。于是我公司于2012年11月6日向市中級人民法院申請強制執行。中院執行庭受理了此案,并下達了執行裁定書。

在執行期間,A輪胎公司多次向法院透露還款意愿,也與我公司接觸商議還款事宜,但均無實質內容,且多為不確定日期不確定金額之空頭許諾。A輪胎公司期間向法院申請追加某制藥公司為被執行人,還向法院提供了某制藥公司愿承擔所有債務的承諾書。對此根據債權的相對性,我公司向A輪胎公司及法院明確表示不同意追加某制藥公司為被執行人,案件應當按照正常的法律程序進行。因此,我公司向中院執行庭表明態度,希望盡快進入拍賣程序。中院執行庭,隨即開始進入評估拍賣。經過高院主持的抽簽程序后,確定了對A輪胎公司的房地產進行評估的評估公司。并于2013年2月22日出具了評估報告,對A輪胎公司房地產評估價格為1857.1萬元。后A輪胎公司向中院執行庭提出增項評估申請,辯稱其廠區內一幢無證車間未被評估,要求增評,法院受理后安排增項評估,并于2013年4月15日出具了增項評估明細,該車間廠房評估價為150.9萬元。因此增評后A輪胎公司房地產最終評估價為2008萬元。

隨后我公司又向法院提交了盡快拍賣的申請。中院于2013年8月1日下達拍賣通知,對某輪胎的房地產進行拍賣。按照法律規定,并經過高院主持的抽簽程序后,確定了對該房地產進行拍賣的拍賣公司,第一次拍賣分別于2013年7月26日、30日登報公告,第一次拍賣流拍。第二次拍賣公告于2013年9月10日登報,起拍價格較上次拍賣價格降低10%,為1807.2萬元,由于受房地產市場波動影響,公告期內仍無人競買,第二次拍賣流拍。第三次拍賣于2013年10月23日登報,起拍價格較第二次拍賣價格降低20%,為1445.76萬元。

在此期間,拍賣行積極聯系買家,并與該房地產坐落地某鄉取得聯系。由于是本村村內的土地,該村委會有意重新規劃該宗地,因此有意購買該房地產。但經過咨詢后,該處房地產在后續辦理過戶事宜時涉及到營業稅、契稅、土地增值稅等稅費達400余萬元,此筆稅款由于A輪胎公司無力承擔,只得由買受人承擔,因此村委會感覺資金上有困難。后拍賣行也將此情況通報于我公司。且此時A輪胎公司法定代表人魏某也來我公司商討還款事宜,表示愿將欠款還清,不要拍賣其房地產。經過我公司按照判決書之內容計算,且考慮此單訴訟曠日持久,資金遲遲不能回籠,對我公司不利,希望能盡快解決此案,最終商定了A輪胎公司若能償還1200萬元,即可了結。其后魏某一直聲稱同意還款,但一直未能兌現。且拍賣行也告知我公司,村委會表示魏某自己并無處籌錢,也是鄉政府出錢給魏某還款。村里考慮到與其把錢交給魏某,不如按照法律程序,秉著公開的原則走競買程序購得此房地產。但只是過戶費用超過預期,遲遲不能下決定。我公司領導得知此情況后,召集相關部門負責人緊急磋商,秉著盡早實現資金回籠,維護公司利益的原則,最終決定對后期過戶費用給予村里245.76萬元的補償金,且由買受人自己辦理后期一切手續及涉及到的所有費用。這樣若拍賣成交,我公司仍可以得到最初約定的還款價格1200萬元,又避免了繁瑣的操作手續,節省了大量的寶貴時間。村委會也對此解決方案非常贊同,我公司領導遂與拍賣行經理一起到村書記家中,簽訂了此解決方案的三方協議。

為了使第三次拍賣順利進行,我公司作為申請人參加了競買,拍賣開始后,上述村集體企業某投資發展有限公司舉牌競買,拍賣順利成交。買受人也按協議規定按時繳納了成交款,且已到達市中院賬戶。我公司也按照協議將補償款交付給買受人。后我公司與A輪胎公司于2013年11月22日在中院執行庭法官主持下再次開庭,A輪胎公司對于我方按照判決書計算的欠款金額予以認可,同時也同意放棄了A輪胎公司40余萬元的債權執行,雙方達成執行和解協議。法官表示待履行完所有必需的程序后,拍賣成交款即交付于我公司。后中院下達執行裁定書,裁定解除對抵押房產的查封,房產的所有權轉移至購買方名下。同時,裁定終結高院民事判決書的執行。自此,與A輪胎公司法律訴訟一事已解決完畢。經過對總支出、總收入等數據統計后,最后計算出此單業務歷時31個月,平均月利率2.07%。


【經驗教訓】

1、法院判定的賠償遠低于我們請求的賠償。由于典當行業沒有專門的法律,加之法官對典當行業存有偏見,往往將典當看作“高利貸”,甚至對不履行合同的被告產生同情,從而在自由裁量上偏向被告,忽視在當今市場經濟條件下典當行業在緩解各類中小企業資金壓力,幫助企業以最便捷最及時的方式渡過難關中起到的積極作用。本案中,對于典當期限到期后絕當前,我公司主張千分之五違約金,法院對此不予支持,而是規定按照中國人民銀行逾期貸款利率計算的罰息[ 《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發[2003]251號):三、關于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%~50%。]。同時,對于絕當后的綜合服務費及違約金亦不予支持,而是按照以本金為基數,以中國人民銀行規定的貸款利率的四倍計算利息[ 《最高人民法院關于人民法院審理借貸案件的若干意見》:六、民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率,各地人民法院可根據本地區的實際情況具體掌握,但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數)。超出此限度的,超出部分的利息不予保護。]。上述計算方法所得賠償明顯低于我公司主張的賠償,導致案件處理過程中出現消極、抵觸情緒,極大損害了典當行的利益,阻礙了本行業的良性發展。在以后的業務中,即使法院可能不會支持,我們仍要堅持在合同中依法對違約金等費用進行約定。

2、對合同內容的規定更加規范。由于法院對于預先扣除綜合服務費的方式不予支持,將扣除后的數額作為本金計算息費,此判決對我們是十分不利的。因此,在日后的業務中,我們不再預先扣除綜合服務費,而是將全部本金交付于對方,而后再要求對方繳納息費。

3、對于廠房抵押,應將其廠內所涉及的全部設施,包括無證的建筑物及構筑物等都寫入合同中,有備無患。在本案中,A輪胎公司曾在訴訟階段一度提出其院內臨建及變電設施的價值,后來又進行增項評估,從中追加了150多萬元。

4、對房地產的評估要更加科學。應深入了解土地差額稅及協商好廠區內違章建筑在不贖回時的處置約定,水、電等配套設施的處置約定。并且,現在對于廠房的抵押,房管局要進行實地審查,核實其與房本標注面積是否一致。因此,我們在前期的標的物勘查中,要充分了解各建筑物的面積情況。

5、充分計算訴訟從始至終的時間,使時間成本在整個業務中更趨合理。采取積極措施,減少不必要的訴累。本案中,本著爭取同情,迅速解決官司使貨幣資本盡快回籠的原則,董事長以其中院“監督員”的身份及廣泛的社會關系,積極協調相關人員,說明企業的困難之處,多方求助、親自落實,才使本案在法律規定范圍內最大限度的節省了時間成本,基本保證此訴訟順利結束。


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