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企業欠稅 典當行為此買單

發布時間:2019-04-11 點擊數:166


案情介紹

2011年1月,A置業公司及潘某強一起向我公司借款。經過前期的評估,該業務符合房地產典當要求。A置業公司以其F座-1-301、F座-2-301、R座三處房產為借款提供擔保,與我公司分別簽訂《房地產借款合同》和《房地產抵押合同》,分別借款1,000,000元、1,200,000元、3,500,000元。同時,周某、齊某、王某、牛某、董某、李某等六人向我公司出具個人無限連帶保證責任書,承諾對該借款承擔無限連帶保證責任。潘某強以其A座甲單元301室的房產,借款1,300,000元,與我公司簽訂《房地產借款合同》和《房地產抵押合同》。以上四項抵押借款期限均為2個月,并于2011年1月25日在公證處進行了委托我公司辦理注銷抵押登記、抵押登記以及之后的拍賣或買賣、過戶、國有土地使用權轉移登記等事項的公證,同時在區房地產管理局辦理了抵押登記。經了解,當時抵押物F座-1-301和F座-2-301處于租賃的狀態,我公司在辦理完抵押登記后對承租企業進行了書面的告知。期限屆滿后被告申請續期,后雙方多次簽訂《房地產借款(續期)合同》。期間我公司也按時寄送還款通知書,A置業公司及潘某強也給予書面承諾。約定截止給付期限為2012年1月29日,但置業公司及潘某強仍未履行給付義務。我公司在向其告知逾期后果后,其仍未還款,故我公司向區人民法院提起訴訟。


訴訟經過及結果

我公司分別以A置業公司及其連帶保證人周某、齊某、王某、牛某、董某、李某和潘某強為被告向區人民法院提起訴訟。在訴訟過程中,我公司于2012年4月12日向法院提出財產保全。要求查封抵押的四處房產,并提供了現金和房產作為抵押。對此法院裁定予以準許。法院對案件采取合并審理,在法院審理過程中,A置業公司及潘某強與我公司達成和解協議,被告于2012年9月29日前向我公司支付本金及息費,若不能清償,A置業公司應將合同中的抵押物進行拍賣、變賣,所得款項由我公司優先受償。2012年6月22日,區人民法院分別制作了民事調解書。

調解書中達成的協議還款日期到期后,A置業公司及潘某強仍然沒有還款。故我公司于2012年10月8日向法院申請強制執行,并書面通知了A置業公司。由于前期申請財產保全需要我公司提供一定的財產擔保,我公司作為小型企業,流動資金相對較少,而提供的保證金占用了我公司一部分流動資金,嚴重影響了我公司的正常運營。進入執行階段后,我公司經過多方咨詢了解到,在案件審理中因申請財產保全所提供的各項擔保已經可以解除,因此我公司請求首封法院返還財產保全保證金和解封擔保房產,法院予以支持。

由于A置業公司及潘某強并沒有還款,因此法院委托拍賣公司進行公開拍賣,拍賣前A置業公司承諾于2013年4月15日將抵押房屋騰空交于我公司處置。由于所拍賣的房產面積較大,拍賣底價較高,分別于2013年5月2日、6月14日、和9月23日進行拍賣,除A座甲301的房產在第二次成功拍賣外,其他房產三次均流拍。對于拍賣公司咨詢拍賣成交后過戶環節產生的費用問題,我公司對其進行了書面通知。

后我公司于2013年10月29日與A置業公司達成執行和解協議,協議主要內容為我公司同意將法院拍賣的A置業公司流拍的三處房產:F座-1-301、F座-2-301和R座以第三次流拍底價7,123,464元抵債。以上三處房產抵債后,不足款項(待給付時利息終止日確定)到2014年6月30日前給付。區人民法院對此制定執行裁定書。由于A置業公司資金困難,我公司為盡快過戶,實現資金回籠,便先行墊付房屋過戶所需繳納的營業稅、土地增值稅、企業所得稅及其他附稅。對于上述稅款,A置業公司承諾在2014年6月30日前給付我公司,但時至今日這筆稅款A置業公司仍然沒有給付。

在獲得上述三處房產所有權后,對他項權進行了注銷,我公司于2013年12月23日,將F座-1-301以1,666,880元的價格賣與自然人趙某、劉某。后A置業公司欲回購之前抵債的F座-2-301和R座兩處房產,又于2014年1月3日與我公司達成房屋回購協議及補充協議。根據回購協議規定,對于兩處房產,A置業公司先分別繳納定金5萬元,再于2014年1月30日之前分別交付25萬元,剩余款項在2014年5月1日前全部清償。然而,A置業公司在2013年1月30日到期時并沒有支付約定的50萬元購房款。我公司出于同情,將此期限延長至2月14日,但A置業公司仍然沒有付款,我公司隨即與A置業公司終止協議,并要求抵押房屋內的租戶騰房。此兩處房產最終由我公司在2014年4月9日以1,666,432元和4,339,512元的價格出售給自然人吳某。


經驗教訓

1、業務開展前應要求對方提供企業各種稅費繳納齊全的證明。在此案中就因為A置業公司欠稅,稅務部門不向其提供不動產銷售發票,因此A置業公司無法向我公司提供不動產銷售發票,我公司對此套房屋出售時,無法提供證明房屋價格的有效憑證,房屋難以過戶,我公司不得不代為繳納大筆稅款,給公司造成了財產損失。

2、業務開展過程中,我們應密切關注當戶狀態,一旦發現不能履約的問題,應當果斷與其終止業務。此案件中我公司與當戶簽訂抵押借款合同期較長,若其能按時繳納息費,最后按時歸還本金,我公司可以獲得較短期業務更可觀的利潤。但是一旦合同履行過程中出現不能還款的問題,便可能會帶來更大的麻煩。從2011年1月25日簽訂抵押借款合同時起至2014年4月22日所有抵押物處置完畢,歷時將近兩年半的時間。由于房地產市場價格變化,當初的估價明顯高于現在的市場價,導致抵押物三次流拍。最后,以房抵債,我公司因此繳納了大量稅款,得不償失。

3、對于房產抵押,在進行抵押房產處置時,若有其他債權人搶占抵押房產,我們可以通過訴訟,由法院采取強制措施要求其騰房。為提高效率,也可以與其他債權人進行協商,通過代為支付債務、給付對方一定的補償等方式與對方達成騰房協議,要求對方騰房。 





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