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開發商借款 需警惕房產市場政策變化所帶來的風險

發布時間:2019-05-31 點擊數:83


【案情介紹】

2014年6月,A房地產開發公司以其開發的住宅房產向我公司借款。經過我公司業務部門的前期調查和評估,該業務符合公司的房地產典當借款要求,A房地產開發公司自身資產較多,借款抵押的房產屬于住宅,在房產市場屬于相對便于出售的產品,故此我公司批準了該項業務。雙方于2014年6月24日簽訂《房地產借款合同》和《房地產抵押合同》,借款人民幣1700萬元,并將上述房產中的74套房屋抵押給我們。A房地產開發公司借款后續期交費正常、經營平穩。后來,A房地產開發公司因資金回籠緩慢(開發商銷售房產資金須房管局監管)缺少流動資金又向我公司申請借款,我公司考慮A房地產開發公司信用良好,同意了A房地產開發公司的借款請求。分別于2014年8月7日和2015年3月6日與我公司簽訂《房地產借款合同》和《房地產抵押合同》,分別借款300萬和215.4萬,同樣以其擁有房產共24套作抵押擔保。以上抵押房產均于簽訂合同的當日到房管局進行了抵押登記。為防止出現抵押房屋被A房地產開發公司私下售賣或其他債權人強占,我公司與A房地產開發公司簽訂《鑰匙保存協議》,A房地產開發公司將抵押給我公司房屋的房屋鑰匙封存于我公司。期間,A房地產開發公司因房屋出售需要,購房者要求開門看房,因涉及到抵押給我公司的房產,遂向我公司申請要求我公司予以配合。為配合A房地產開發公司售房需要,我公司員工多次前往抵押房屋所在地為看房者提供房門鑰匙。在我公司的配合下,A房地產開發公司售出部分房屋。A房地產開發公司經與我公司多次續期后,三筆借款延續至2015年5月底。因A房地產開發公司此次借款周期已經較長,我公司為了降低回款的風險,要求A房地產開發公司先清償前期的借款后我公司再與其續期并發放新的借款。并將上述意愿提前書面告知A房地產開發公司,以便給A房地產開發公司充足的準備時間,要求A房地產開發公司履行還款義務。在合同履行過程中,我公司了解到A房地產開發公司股東結構發生變化,增加某管理有限公司為新股東,為保證合同履行的安全性,我公司業務人員與法務人員一起去北京該管理有限公司進行股東簽字。借款合同期滿后,經過多次催告,A房地產開發公司僅償還小部分借款,絕大部分借款無力償還,我公司遂決定向區人民法院提起訴訟。

【訴訟經過及結果】

我公司于2015年8月4日向區人民法院提起訴訟,根據法律要求,本應一份合同對應一個訴訟,因為我們合同較多,情況比較特殊,經過與法院協商,按照借款時間向法院提交三份訴狀,法院按照三個案件進行了審理。在提起訴訟的同時我們也申請了訴訟財產保全,并且根據新的法律規定用保險公司推出的訴訟財產保全責任險的保函作為訴訟財產保全的擔保。首封法院于2015年8月11日對抵押房產進行了查封。首封法院于2015年9月7日開庭審理了此案,最終我公司與A房地產開發公司達成調解協議,我公司考慮到A房地產開發公司的實際困難,將日千分之五的違約金減免為一個月的息費。

調解書生效后,在我公司的催告下,A房地產開發公司又償還了200萬的借款,但絕大部分款項仍無力償還,我公司遂決定向法院申請強制執行。法院于2016年1月4日立案執行。在執行階段,我公司一方面與A房地產開發公司積極協商還款事宜,一方面向法院申請評估拍賣程序,做好兩手準備。A房地產開發公司在我們的催促及法院壓力之下,于2016年3月17日將三個案件中的一個案件內容全部履行完畢。

而后,A房地產開發公司幾次都未兌現其還款承諾,為節省訴訟時間與成本,我公司向法院申請盡快對抵押房產進行評估。我們雙方于2016年4月22日在法院抽簽決定了評估公司,并于5月3日在于法官帶領下和評估公司工作人員一起到現場進行了評估。我公司本于A房地產開發公司協商,若A房地產開發公司能在5月15日前償還一半欠款,我公司可以請求評估公司晚出報告,在評估的房產中減除一半,為A房地產開發公司節省一部分評估費用支出。但A房地產開發公司表示償還一半有困難,我公司綜合考慮,要求其5月16日前償還欠款總額的三分之一,但A房地產開發公司仍不能償還此部分欠款,我公司遂按要求支付評估公司的評估費用,并請求法院實施拍賣程序。

A房地產開發公司向我公司表達了不希望拍賣抵押物,仍然努力償還借款的意愿,我公司在法院執行庭的主持下與其簽訂了一份房地產抵押借款還款計劃,分兩個月將全部借款還清。但經過數次償還,一直延續到2016年12月6日才將全部借款償還完畢。

【經驗教訓】

1、警惕房產政策變化對房產市場走向的影響。在我國,房產政策的變化往往決定了房產市場的走向,影響了房地產企業的生存與發展。A房地產開發公司的案例就具有鮮明的政策導向影響的特征。前期,為了調控房產市場良性發展,房產政策收緊要求限購、限貸、并取消了藍印戶口,天津市的房地產市場銷售大幅減少。后期,房產政策松動,銀行房貸放松;另外,中央推動京津冀一體化戰略,修建新的城際軌道交通,A房地產開發公司的項目所在地成為了新的區域熱點。所以,A房地產開發公司很快將房產銷售完并清償了我公司的借款。

2、房產項目中的投資性產品更要注意市場變化對銷售的影響。房產中的投資性產品容易成為銷售熱點,同樣也容易失去熱點而難以銷售。在業務操作中更要注意此類房產的市場變化,以免形成絕當并難以處置變現。A房地產開發公司的抵押房產屬于旅游度假類項目,在區域有炒作賣點且能辦理藍印戶口時銷售比較良好。而當市場變化、投資熱點不在時,銷售就成為很大的問題。而自用型的住宅產品則相對受政策影響較小,一般不會出現銷售停頓的現象,在業務操作中要警惕投資性房產的市場變現風險。

3、與客戶的良好溝通對業務中出現的問題有積極的促進作用。在A房地產開發公司的案例中,我公司按照董事長的指示采取“不等不靠、穩步推進、不斷施壓、階段解決”的總體方針與A房地產開發公司協調溝通,并且董事長親自多次與某房地產開發法定代表人進行短信溝通,對于案件的推進起到了重要作用。我公司依靠上述原則,在有底線的妥協中始終與A房地產開發公司能積極、有效的溝通,對于雙方在訴訟中達成調解(使我公司可以正常業務的息費標準按A房地產開發公司的實際使用借款時間收取息費至A房地產開發公司全部還款,保護了我公司的利益),以及在進入執行程序之后A房地產開發公司最終全部還清我公司借款,并支付了全部的息費和各項費用起到了積極的推動作用。

4、業務中出現不良時,在積極溝通的同時要果斷采取法律手段切實維護自身的利益。A房地產開發公司的業務出現違約后,我公司便立即在南開區人民法院提起了訴訟。訴訟過程中我公司與A房地產開發公司仍舊保有良好的溝通,并很快在區人民法院達成了調解。我公司在調解書所約定還款期限到期后又很快的啟動了執行程序,并且在與A房地產開發公司商談和約定階段還款的過程中穩步的推進執行程序的進行,對抵押房產進行了評估,并隨時可以啟動拍賣程序。此舉對A房地產開發公司形成了較大的壓力,對于促進A房地產開發公司償還我公司的借款起到了重要作用。 



(今日說法評論)






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